Tarcza Antykryzysowa a umowa najmu

W Tarczy Antykryzysowej ustawodawca przewidział pewne formy ochrony najemców – zarówno przedsiębiorców, jak i osób fizycznych. Celem tych regulacji jest zmniejszenie obciążeń finansowych, w szczególności w sytuacji braku możliwości prowadzenia działalności handlowej, jak również zabezpieczenia potrzeb lokalowych na czas kryzysu. Zapraszamy do lektury naszego wpisu poświęconemu zagadnieniu tarcza antykryzysowa a umowa najmu.

Najem lokalu w obiekcie wielkopowierzchniowym.

W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m², wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy. Tym samym najemca, czy dzierżawca nie musi we wskazanym okresie opłacać czynszu i innych opłat go obciążających.

Ustawa przewiduje również, że najemca/dzierżawca powinien złożyć udostępniającemu lokal bezwarunkową i wiążącą ofertę woli w przedmiocie przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu działalności, przedłużony o sześć miesięcy. Oświadczenie takie należy złożyć w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu.

Zgodnie z powyższą regulacją zatem, po zniesieniu zakazu, najemca powinien złożyć oświadczenie, w oparciu o które umowa ulegnie przedłużeniu o czas trwania zakazu plus dodatkowe sześć miesięcy.

Przedłużenie umowy najmu.

Omawiana ustawa przewiduje możliwość przedłużenia umowy najmu, jeżeli czas jej obowiązywania upływa po dniu 31 marca 2020 r. a przed dniem 30 czerwca 2020 r. W takiej sytuacji umowa ta ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r., na warunkach dotychczasowych. Uwaga! Możliwość takiego przedłużenia dotyczy jedynie umów zawartych przed dniem 31 marca 2020 r.

Aby doszło do przedłużenia umowy na warunkach opisanych powyżej, najemca musi złożyć oświadczenie woli w tym przedmiocie, w terminie do dnia upływu obowiązywania umowy.

Możliwości takiej nie przewiduje się w stosunku do:

1. najemcy, który w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień 31 marca 2020 r. albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień wejścia w życie ustawy, jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy poprzedzających dzień wejścia w życie niniejszej ustawy, był w zwłoce z zapłatą:
   1. czynszu lub
   2. innych niż czynsz opłat za używanie lokalu lub
   3. opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych
   4. za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc, lub
2. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód, lub
3. jeżeli w czasie obowiązywania umowy najmu lokalu najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego, lub
4. do najemcy lokalu mieszkalnego, któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Zakaz wypowiadania umów.

Oprócz tego, że przedłużeniu mogą ulec umowy najmu, ustawa przewiduje również, że umowy najmu nie mogą być wypowiedziane do dnia 30 czerwca 2020 r., a w tym okresie nie może być również zmieniona wysokość czynszu.

Zastosowanie powołanej regulacji jest jednak wyłączone w przypadku:

1. wypowiadania umowy najmu najemcy lokalu mieszkalnego:

1. jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
3. jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku
4. jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

2. wypowiadania umowy najmu lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne w związku z:

1. naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używa tego lokalu lub
2. koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Co więcej, nawet jeśli umowa najmu lokalu mieszkalnego została wypowiedziana przed dniem 31 marca 2020 r., a okres wypowiedzenia upłynąłby po tym dniu, a przed 30 czerwca 2020 r., to termin wypowiedzenia przedłuża się do dnia 30 czerwca 2020 r.

Aby skorzystać z takiego uprawnienia, niezbędne jest złożenie przez najemcę oświadczenia woli o przedłużeniu terminu wypowiedzenia umowy najmu do dnia 30 czerwca 2020 r. Oświadczenie takie należy złożyć wynajmującemu najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia. Regulacja ta nie będzie miała zastosowania w sytuacjach, o których mowa w pkt. 1a)-d) powyżej.

Należności z umów najmu przypadające Skarbowi Państwa.

Należności przypadające Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez starostę wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej albo ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa z tytułu oddania nieruchomości w najem, dzierżawę lub użytkowanie, przypadające za okres stanu zagrożenia epidemicznego albo stanu epidemii, mogą być umarzane w całości albo w części lub ich spłata może być odraczana lub rozkładana na raty przez starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu, wykonujących zadania z zakresu administracji rządowej, bez zgody wojewody.

Starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej bez zgody wojewody może odstąpić od dochodzenia tych należności na wniosek podmiotu, którego płynność finansowa uległa pogorszeniu w związku z ponoszeniem negatywnych konsekwencji ekonomicznych z powodu COVID-19.

Czy podobał Ci się nasz artykuł pt. Tarcza antykryzysowa a umowa najmu? Jeśli masz pytania dotyczące umów najmu w obliczu pandemii koronawirusa, zapraszamy do kontaktu https://iblkancelaria.pl/kontakt/ .